众所周知，抵押作为商业银行最常用的担保物权，赋予了银行（作为抵押权人）在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿的权利。

然而，抵押所赋予的「优先」受偿并非绝对，当遇到「法律另有规定」的情形时，抵押所赋予的优先性便受到限制，导致商业银行的抵押权无法顺利行使。

那么，我国相关法律究竟如何规定了抵押优先受偿的例外情形呢？

商业银行又应该如何进行应对呢？

几种常见的「法律另有规定」的情形：

建设工程价款优先受偿权

《合同法》 第286条规定：

发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也明确规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

也就是说，承包人依法享有建设工程价款的法定优先权。

根据上述规定，债务人若以在建工程设定抵押，当发生发包人拖欠建设工程价款的情况时承包人的优先受偿权优先于银行的抵押权受偿。

律师建议：

（1）放款前查实是否存在工程款拖欠，如存在则须进一步查实拖欠项目及拖欠金额，并核实其优先受偿权的行使期限。

（2）放款前可要求承包人承诺放弃建设工程价款优先受偿权。尽管建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，但其作为民事权利的一种，权利人依旧有权自由处分。

税收优先权

《税收征收管理法》第45条规定：

纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。

也就是说，假如债务人在为其债务设立抵押之前就已拖欠税款，则税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿。

律师建议：

（1）放款前对借款人的纳税情况进行核实，要求债务人先完成纳税，再设立抵押。

（2）「借新还旧」情况下，考虑到原抵押须重新登记，因此银行须在原贷款放款后新贷款成立前再次核实债务人的纳税情况，确保新办抵押登记前债务人不存在欠缴税款的情况。

土地使用权出让金优先权

《城市房地产管理法》第51条规定：

设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

律师建议：

（1）放款前仔细查阅《土地使用权出让合同》，确认土地使用权出让金的缴纳情况。

（2）在出让金未全部缴纳的情况下，须在抵押物估值中减去未缴纳的出让金金额，并通过调整抵押率的方式，确保抵押物价值足以覆盖银行债权。

职工安置费优先权

《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》（国发〔1994〕59号）规定：

企业破产时，其依法取得的土地使用权转让所得，首先用于破产企业职工的安置，安置职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。

依据这一精神，《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》（国发〔1997〕10号）规定：

安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。

破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工，不足以支付的，不足部分从处置无抵押财产、抵押财产所得中依次支付。

律师建议：

（1）放款前审查借款人是否属于国务院确定的企业「优化资本结构」试点城市范围内的国有工业企业。

（2）审核借款人职工安置所需费用是否合理合法，如有异议，及时向清算组或法院提出。

留置优先权

最高人民法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第79条第二款规定：

同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。

律师建议：

（1）放款前要求抵押人将抵押物存放于指定场所，并增设第三方作为监管单位。

（2）约定未经抵押权人书面同意，不得擅自对抵押物进行维修、加工等可能产生留置权的行为。